Mietminderung bei Legionellen – ja oder nein?

Mietminderung bei Legionellen Das Gesetz schützt Mieter, wenn Legionellen im Leitungswasser nachgewiesen werden

Verunreinigtes Leitungswasser – Mietminderung bei Legionellen möglich!

Legionellen im Trinkwasser können mehr sein als „nur“ ein Ärgernis. Schwerwiegende gesundheitliche Probleme sind nicht ausgeschlossen. In der Pflicht steht der Hauseigentümer oder Brunnenbetreiber, denn dieser hat von Rechtswegen die Aufgabe, die Unbedenklichkeit des Trinkwassers zu gewährleisten, das er dem Nutzer zur Verfügung stellt. Zwar wird von Seiten der Wasserwerke in aller Regel vollkommen unbedenkliches Trinkwasser geliefert – doch ab der Wasseruhr haftet der Hauseigentümer. Und hier lauern allerhand Gefahrenquellen. Daher ist eine Mietminderung bei Legionellen sowie Schadenersatzansprüche durchaus möglich.
Sind Vermieter daher nicht ständig auf dem neusten Stand, was die Instandhaltung ihrer hausinternen Installationen angeht, können sie sich strafbar machen und müssen gegebenenfalls Mietminderungen in Kauf nehmen. Insbesondere die Legionellen-Prüfung ist für Vermieter gemäß der Trinkwasserverordnung Pflicht.

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Mietminderung  bei Legionellen – Kontrollen von Seiten des Vermieters vorgschrieben

Die deutsche Trinkwasserverordnung schreibt seit 2011 vor, dass die Trinkwasserinstallationen in Mehrfamilienhäusern einer regelmäßigen Untersuchung auf Legionellen unterzogen werden müssen. Seit 2012 steht fest, dass diese Untersuchung mindestens in einem dreijährigen Rhythmus erfolgen muss.
Ausgenommen hiervon sind Ein- und Zweifamilienhäuser.

Treten bei diesen Untersuchungen Grenzüberschreitungen auf, muss das örtliche Gesundheitsamt informiert werden. Dieser Grenzwert liegt bei 100 koloniebildenden Einheiten je 100 ml Trinkwasser.

Da Legionellen unter Umständen schwerwiegende gesundheitliche Probleme verursachen können, wurden von einigen Gerichten bereits Ansprüche der Mieter auf Schadensersatz bewilligt. Mietminderung bei Legionellen sind daher durchaus durchsetzbar.
Denn Legionellen können eine besonders schwere Form der Lungenentzündung verursachen. Sie entstehen in Süßwasser zwischen 20 und 55 Grad Celsius und werden über die Atemluft aufgenommen. Daher sind Schwimmbäder, Saunen und ähnliche öffentliche Orte besondere Herde zur Vermehrung der Bakterien.
Klimaanlagen sowie der Wasserdampf während des Duschens bedeuten bei Legionellenbefall ebenfalls besondere Gefahr.

Mietminderung und Schadensersatz aufgrund von Legionellen im Trinkwasser

Eine 25-prozentige Mietminderung bei Legionellen wurde beispielsweise einem Mieter aus dem Zuständigkeitsbereich Dresden vom hiesigen Amtsgericht zugesprochen. Hier konnte eine Legionellenkonzentration von 14.000 KBE (koloniebildende Einheiten) je 100 ml Wasser nachgewiesen werden. (AG Dresden, Urteil v. 11.11.13, Az. 148 C 5353/13)

Fakt: Der Mieter ist grundsätzlich dazu berechtigt die Miete zu mindern, wenn 100 KBE je 100 ml Trinkwasser überschritten werden.

Schmerzensgeld und Mietminderung bei Legionellen: vor Gericht haltbar

Dem stimmte auch der Bundesgerichtshof zu und bewilligte den Anspruch eines Mieters, der Schmerzensgeld aufgrund eines entsprechenden Legionellenbefalls verlangte. (BGH, Urteil v. 06.05.15, Az. VIII ZR 161/14)

Vermietern ist daher dringend dazu zu raten, nicht nur in Anbetracht der Gesundheit der Mieter, auf die Unbedenklichkeit des Trinkwassers zu achten, dass er zur Verfügung stellt. Schadensersatz oder Mietminderungen bei Legionellen und nicht zuletzt schwerwiegende gesundheitliche Beeinträchtigungen der Mieter können die Folge sein, wenn die gesetzlich festgelegten Wasseranalysen versäumt werden!

10 Kommentare

  1. Ronald Jung says:

    guten Tag
    Wir leben in einem Hochhaus mit 85 Mietparteien. Vor Jahren wurde ein Legionellenbefall attestiert und die Miete entsprechend gemindert. Dann kam irgendwann ein Schreiben des Gesundheitsamtes, das die Werte wieder okay sind. Daraufhin wurde die Mietminderung aufgehoben. nun mehren sich die Anzeichen, das wieder was nicht in Ordnung ist. allein dieses Jahr efolgten 7 Messungen, zuletzt schon im Monatsabstand. Auf Schreiben durch uns, oder dem Mieterschutzbund reagiert der Vermeiter gar nicht! Unterlagen und Ergebnisse sind nicht zur Einsichtnahme vorgehalten! Was tun? Zivilklage einreichen? Gleichzeitig auf Schmerzensgeld klagen? vorher erst eine ander Beprobung veranlassen? Wer übernimmt da die Kosten? Fragen über Fragen.
    Viele Grüße
    R.Jung

    • IVARIO says:

      Hallo Herr Jung,
      vielen Dank für Ihren Beitrag.
      Bitte kontaktieren Sie in diesem konkreten Fall das örtliche Gesundheitsamt, da dieses die Maßnahmen zur Bekämpfung der Legionellen bestimmt, und schildern Sie diesem den Fall.

      Das Gesundheitsamt wird Sie beraten können, wie Sie am besten vorgehen können.

      Viele Grüße
      Ihr IVARIO-Team

  2. Ingrid Wernich says:

    Bei uns im Haus sind bei einer Mesung Legionellen festgestellt worden und nun wird was dagegen unternommen. Scheint langwierig zu sein. Jetzt haben wir bei der Heizkosten- und Warmwasserabrechnung einen Posten aufgeführt, der sich auf die Wasseruntersuchung bezieht, 886,43 € werden auf 19 Wohnungen nach Quadratmetern der einzelnen Wohnungen umgelegt. Wir wohnen seit gut 4 Jahren in den Wohnungen -sanierter Altbau. Wir wissen nicht, ob es sich um eine Erstuntersuchung handelt. Jedenfalls haben wir seit wir hier wohnen keine Untersuchung erlebt. Die Frage ist, ob wir diese Untersuchung als Mieter tragen müssen?

    • IVARIO-Alexandra says:

      Hallo Ingrid,

      wir emfehlen Ihnen, diesbezüglich zu einem Mieterverein in Ihrer Region Kontakt auf zu nehmen. Dort stehen Ihnen Experten zu diesem Thema zur Verfügung, die ggf. auch dabei behilflich sind, mit dem Vermieter die Lage zu klären.

      Alles Gute,
      Ihr IVARIO-Team

  3. A.Demut says:

    Hallo!.. bei uns hing heute im Laufe des Tages ein Brief an der Tür. In dem der Vermieter uns als dreiköpfige Familie mit einem Achtjährigen Kind davon in Kenntnis setzte dass der Nachweis einer extrem hohen Legionellenkontamination vorliegt. Mehr als 10.000 KBE/100ml. Der Vermieter ist weder persönlich noch über das Telefon zu erreichen. Er ist heute in den Urlaub gefahren direkt nach Bekanntgabe. Er ist eigentlich auch nur Geschäftsführer von diesem Haus in denen auch Ferienwohnungen werden. Dieses Haus gehört zu einer Hotel Gruppe die mehrere Hotels in dieser Ortschaft besitzt.
    Was sollen wir denn jetzt tun? Wir sollen weder duschen noch überhaupt wie das Wasser benutzen dabei sind wir berufstätig und brauchen eine tägliche Hygiene. Das ist ja selbstverständlich. Aber was mir am meisten Sorgen macht ist was es für ein Schaden für unser Kind bedeuten könnte. Ich fühle mich total hilflos. Die Miete habe ich heute erst mal nicht bezahlt so wie sie fällig gewesen wäre ..ich habe mir sagen lassen das ich sie aber unter Vorbehalt lieber zahlen soll. Wie sollen wir jetzt nun vorgehen?
    Hilfe!
    Gruß A.Demut

    • IVARIO-Alexandra says:

      Hallo!

      Prinzipiell hat der Vermieter/Eigentümer/Verwalter natürlich schon mal richtig gehandelt, indem er Sie über die hohe Legionellenbelastung in Kenntniss setzte. Dazu ist er verpflichtet.
      Bei einem derart hohen Wert ist die umgehende Sanierung bzw. das Einleiten entsprechender Desinfektionsmaßnahmen von Seiten des Eigentümers unumgänglich. Ebenso das Duschverbot, denn hier wird der sogenannte „Gefahrenwert“ überschritten!

      Insbesondere das Duschen und ähnliche Nutzung, bei der das (Warm-) Wasser fein zerstäubt und eineatmet wird, ist in diesem Fall absolut zu vermeiden! Unter Umständen kann das Kaltwasser, sofern es 25C° nicht überschreitet, genutzt werden. Hier sollte aber darauf geachtet werden, dass das Stagnationswasser (also das in den Leitungen stehende Wasser) zuerst ungenutzt abläuft. Um sicher zu gehen empfehlen wir, vor der Nutzung mit dem zuständigen Gesundheitsamt Kontakt aufzunehmen. Hier sollten Sie weitere wichtige Informationen zur Nutzung Ihres Wassers erhalten.

      Bei einer Überschreitung des Legionellengrenzwertes muss der Eigentümer zudem das Gesundheitsamt informieren und sich dringend um die Einleitung weiterer Maßnahmen kümmern.

      Was die Mietminderung betrifft, empfehlen wir, sich mit einem Anwalt oder Mieterschutzbund in Verbindung zu setzen und beraten zu lassen, damit Sie rechtlich absolut auf der sicheren Seite sind.

      Besonders wichtig: Sollten Sie oder andere Nutzer des Wassers gesundheitliche Beschwerden in Form von Schluckbeschwerden o.Ä. bemerken, empfiehlt es sich, einen Arzt aufzusuchen, um eine Infektion rechtzeitig zu erkennen oder ggf. auszuschließen. Besonders für Kinder und immungeschwächte Menschen besteht hier eine besonders große Gefahr zu erkranken.

      Wir hoffen, Ihnen weitergeholfen zu haben und wünschen Ihnen schnelle Lösungen!

      Ihr IVARIO-Team

  4. Pauli says:

    Ich habe eine Service -Rechnung für 2015 von XX Firmenname unkenntlich gemacht XX für die orientierende
    Legionellenuntersuchung bekommen. Die Rechnung beträgt 347 EUR. + 71, 22 EUR. MwSt
    insgesamt 446,07 EUR. Mir ist nicht bekant wer den Auftrag gegebn hatt, und ist diese Firma übrhaubt für die orentierende Legionellenuntersuchung zustendig.

    Da habe ich Frage dazu, ist die Rechnung tadsechlich korrekt oder unrichtig? Wer kann mir das erklären? .
    Viele Grüße Waldemar.

    • IVARIO-Alexandra says:

      Hallo Waldemar,

      da können wir Ihnen leider an dieser Stelle nicht weiterhelfen und empfehlen Ihnen daher, sich mit der Firma direkt in Verbindung zu setzen, um das zu klären.

      Ihr IVARIO-Team

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