Trinkwasseruntersuchung: für Vermieter Pflicht

Trinkwasseruntersuchungen im Mietshaus sind ein wichtiges Thema. Denn Vermieter von Mehrfamilienhäusern sind in der Pflicht, den gesetzlich vorgeschriebenen Regeluntersuchungen nachzukommen und auch abseits dieser Kontrollen dafür Sorge zu tragen, dass das Leitungswasser absolut unbedenklich ist. Dies bestätigt ein neues Urteil des Bundesgerichtshofes vom 6. Mai 2015. Insbesondere die Trinkwasseruntersuchung auf  Legionellen ist unumgänglich und sollte so engmaschig wie möglich durchgeführt werden.

Die Trinkwasserverordnung schreibt daher seit dem Jahr 2011 vor, dass die regelmäßige Trinkwasseruntersuchung auf Legionellen in Mehrfamilienhäusern zu den Pflichten des Vermieters zählt. Im Jahr 2012 wurde zudem festgestellt, dass diese Trinkwasseruntersuchungen alle drei Jahre durchzuführen ist. Ausgenommen von dieser Regelung sind lediglich Ein- und Zweifamilienhäuser.

Aktueller Fall bestätigt: Trinkwasseruntersuchungen sind Pflicht des Vermieters

Ein sehr aktueller Fall von Trinkwasserverunreinigung beschäftigte Anfang 2015 den Bundesgerichtshof. Legionellen im Trinkwasser führten in diesem Fall dazu, dass im Jahr 2008 ein Mieter eine schwere Lungenentzündung erlitt, die (so die Erbin des mittlerweile Verstorbenen) auf Legionellen zurückzuführen war. Im Zuge einer Trinkwasseruntersuchung konnte tatsächlich ein Legionellenbefall nachgewiesen werden. Die Erbin des verstorbenen Mieters forderte daraufhin Schadensersatz und Schmerzensgeld vom Vermieter. Amts- und Landgericht wiesen die Klage der Erbin ab.
Das Problem: Die Pflicht zur Untersuchung der Trinkwassersysteme auf Legionellenbefall existiert erst seit der Anpassung der Trinkwasserverordnung im Jahr 2011. Der Mieter jedoch erkrankte bereits vor dieser Pflichtverschärfung. Der Vermieter besteht daher darauf, dass er für diese Erkrankung nicht verantwortlich ist, da diese ausbrach, als die Kontrollpflicht des Vermieters noch nicht verschärft war.

BGH: Schon vor 2011 lag die Pflicht beim Vermieter

Der Bundesgerichtshof jedoch vertritt die Ansicht, dass die Verantwortung für die Trinkwasseruntersuchung in diesem Falle auch schon vor der Anpassung der Trinkwasserverordnung beim Vermieter lag. Demnach gab der Bundesgerichtshof diesen Fall nun erneut in die Zuständigkeit des Landesgerichts. Es ist davon auszugehen, dass der Vermieter zur Zahlung eines Bußgeldes, Schadensersatzes oder Schmerzensgeldes verurteilt wird.

Die Trinkwasseruntersuchung engmaschig und vor allem der Trinkwasserverordnung entsprechend durchzuführen gehört demnach zu den unausweichlichen Pflichten von Vermietern. Und auch wenn die Trinkwasserverordnung erst ab 2011 die verschärfte Kontrollpflicht vorsieht, stellt der Bundesgerichtshof fest, dass auch vor diesem Datum die Pflicht zur Bereitstellung von vollkommen unbedenklichem Trinkwasser bestand.

Werden Legionellen in Trinkwasserleitungen durch eine Trinkwasseruntersuchung nachgewiesen, besteht für Mieter die Möglichkeit, Schadensersatz und Mietminderung zu fordern. Mehr dazu hier.

Ob sich Legionellen im Trinkwassersystem befinden, können Mieter durch einen Legionellentest auch selbst feststellen.

28 Gedanken zu „Trinkwasseruntersuchung: für Vermieter Pflicht“

  1. Hassloch, in unserem 3 Familienhaus haben wir an allen Wasserwuellen nur Durchlauferhitzer. Muss dann trotzdem auf Legionellen getestet werden?
    Gruß Caro

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    • Hallo Carolin,
      vielen Dank für deinen Kommentar.
      Bei Durchlauferhitzern kommt es nicht zur Stagnation von Warmwasser, da das Wasser immer nur dann erhitzt wird, wenn es benötigt wird. Daher können sich hier keine Legionellen bilden und die gesetzliche Untersuchungspflicht entfällt in der Regel.
      Wir hoffen, dass wir dir hiermit deine Frage beantworten konnten!
      Viele Grüße von euerem Coach für Wohngesundheit

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  2. Jedes Jahr wollen Sie 3- 4 x früh Zugang zur Wohnung wegen Legionellentest.Das heißt jedes Mal circa 2 Stunden später zur Arbeit .Ich finde das unzumutbar.Was kann ich tun.Wir sind ein 12 Parteien Haus,aber immer soll ich es sein

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    • Hallo Lolita,
      vielen Dank für deinen Kommentar. Die Probeentnahme bei einer Legionellenprüfung unterliegt einem genau definierten Ablauf, daher muss die Probe am Austritt aus dem Warmwasserbereiter und am Wiedereintritt in den Warmwasserbereiter aus der Zirkulationsleitung entnommen werden. Dies könnte der Grund dafür sein, das deine Wohnung für die Probeentnahme gewählt wird. Allerdings ist eine Legionellenprüfung in der Regel nur alle drei Jahre vorgeschrieben und nicht 3-4 mal pro Jahr.
      Viele Grüße vom IVARIO Team

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    • Hallo!
      Es gibt nach heutigem Stand keine Rechtsgrundlage für eine Umlage dieser Kosten auf den Mieter. Die Kosten für die gesetzlich vorgeschriebene Legionellen-Untersuchung sind vom Vermieter allein zu tragen.

      Viele Grüße
      Ihr IVARIO-Team

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  3. Ich will aber niemanden in meine Wohnung lassen. Ich zahle dich keine Miete, damit hier wildfremde Menschen herumspazieren. Wasserhahn auf und zu drehen kann ich auch selbst, dafür benötigt es kein „Fachpersonal“.

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    • Hallo Yasper,
      wir raten dir, dich mit deinem Vermieter diesbezüglich gut abzusprechen, sodass die Bedürfnisse beider Parteien berücksichtig werden können.
      Viele Grüße vom IVARIO Team

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    • Sehr geehrter Leser,

      eine Labor-Untersuchung als Privatperson, bspw. auf Legionellen, aber auch andere Verunreinigungen wie Blei oder Nickel, können Sie mit einem Testset eigenständig durchführen. Dafür muss niemand die Wohnung betreten. Lediglich bei der Pflichtuntersuchung als Wohnungseigentümer muss die Probenahme durch sachverständiges Personal erfolgen, damit die Ergebnisse gerichtlichen Bestand haben. Bei weiteren Fragen, kontaktieren Sie gerne die IVARIO Hotline.

      Mit freundlichen Grüßen
      Ihr IVARIO Team

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  4. Bei uns fanden in diesem Jahr schon zwei Legionellenuntersuchungen statt. Nach der ersten, folgte gut drei Wochen die zweite. Nun soll nach ca. zweieinhalb Monaten eine dritte Untersuchung stattfinden. Ist das so korrekt? Die letzte Untersuchung ergabt irgendwas mit 43???, hörte ich den Mitarbeiter zu seiner Kollegin sagen.
    Freue mich auf Ihre Rückantwort!

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    • Hallo Andrea,
      wenn die gesetzlich vorgeschriebenen Grenzwerte von 100kbE/100ml Legionellen überschritten wurden, so müssen vom Vermieter Maßnahmen getroffen werden, um diese Werte zu senken und die Gesundheit der Mieter zu schützen. Nach erfolgten Maßnahmen muss mit Nachuntersuchungen belegt werden, dass eine Gefährdung ausgeschlossen ist. Sollten die Maßnahmen nicht ausgereicht haben, so kann es zu weiteren nötigen Beprobungen kommen.

      Viele Grüße
      Ihr IVARIO-Team

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  5. Wenn ich das richtig verstehe, ist lediglich die Untersuchungspflicht nach Legionellen für den Vermieter. Was ist mit Keimen, Balterien und anderen Krankheitserregern?
    Einerseits schreiben Sie was von einer Pflicht engmaschiger Kontrollen, andererseits von 3 Jahren, was meiner Meinung nach alles andere als engmaschig ist.
    Wie soll man damit als Mieter umgehen?

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    • Hallo Susi,
      danke für deinen Kommentar. Laut der Trinkwasserverordnung verpflichten sich Vermieter dazu, ihre Warmwasseranlagen beim örtlichen Gesundheitsamt anzumelden. Auf Basis dessen wird entschieden, auf welche anderen Parameter neben der Legionellenprüfung ebenfalls getestet werden muss. Alle drei Jahre ist die Legionellenprüfung für Vermieter verpflichtend, sollte die Analyse ein Legionellenvorkommen bestätigen, empfiehlt sich neben entsprechender Maßnahmen auch die häufigere Prüfung auf die Belastung des Wassers. Fallen die Analysen jedoch unbedenklich aus und dein örtliches Gesundheitsamt gibt es nicht anders vor, reicht die Überprüfung des Wassers alle drei Jahre aus. Wir hoffen, dass wir dir hiermit deine Frage beantworten konnten!
      Viele Grüße von euerem Coach für Wohngesundheit

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  6. Kann ich als Vermieter die Legionellenprüfung in einem 3-Familienhaus selbst durchführen oder muss das ein Labor für mich erledigen?

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    • Hallo Herr Brielmaier,
      generell gilt bei der Legionellenprüfung, dass Sie die Probeentnahme nicht selbst durchführen können, es sei denn, Sie sind selbst ein zertifizierter Prüfer.
      Viele Grüße vom IVARIO Team

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    • Hallo Frau Loose,
      da wir lediglich Tests für Privatkunden anbieten können wir in diesem Fall leider keine Empfehlung aussprechen.
      Viele Grüße vom IVARIO Team

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  7. Werden die Trinkwasser Untersuchungen in jeder Wohnung eines Mehrfamilienhaus durchgeführt, oder nur eine zentrale Stelle im Haus?
    Wer Übernimmt die Kosten?

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    • Sehr geehrter Herr Eimler,
      vielen Dank für Ihren Beitrag.
      Es müssen zwei Proben an dem Warmwasserbereiter sowie jeweils eine Probe an dem Ende jedes Steigstranges (i. d. R. unterm Dach)
      entnommen werden.
      Die Kosten können auf die Mieter umgelegt werden.

      Beste Grüße
      Ihr IVARIO-Team

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    • Hallo Pepe,

      Vermieter sind verpflichtet, alle drei Jahre eine Überprüfung der Legionellen in dem Wohnhaus durchzuführen.
      Wir empfehlen jedoch die jährliche Überprüfung, da sich auch innerhalb der drei Jahre bakterielle Schwankungen ergeben können.

      Viele Grüße,
      Ihr IVARIO-Team

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    • Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar!

      Es freut uns sehr, dass Sie zufrieden sind! 🙂

      Wir wünschen Ihnen einen angenehmen Tag!
      Ihr IVARIO-Team

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